住房抵押贷款注册制度房地产抵押注册是抵押双方当事人为使抵押正式成立而在房地产注册机构依照法定程序遵守的法定不道德。一方面，抵押注册的起到是为了交易安全性。成立抵押权的本身是为了确保主债权的安全性，经过注册这一法定程序，能起着对抵押物否有瑕疵的未尽起到，不利于抵押权人的维护。

另一方面，我国现行的法律规定抵押注册是法定要式不道德，抵押权是一种在抵押物上所原作的他项权利，遵守抵押登记手续是抵押法律关系正式成立的必要条件。我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应该办理抵押物注册，抵押合约自注册之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以强迫办理抵押物注册，抵押合约自签定之日起生效。

当事人未办理抵押物注册的，不得对付第三人。是指房地产抵押关系原作后，当事人按房地产注册管理权限向市或区、县房地产注册机关办理房地产其他权利的注册。房地产抵押注册分为三种情况，一是双方签定抵押合约后的权利原作注册；二是权利内容更改时的更改注册；三是权利避免时的吊销注册。

根据"中华人民共和国担保法"第41条的规定，房地产抵押应该办理抵押注册，抵押合约自注册之日起生效。房地产抵押注册还包括房地产抵押原作注册、房地产抵押吊销注册和处分抵押房地产后的过户注册。(1)房地产抵押原作注册。房地产抵押必需经过注册才能再次发生法律效力，否则即使签定了抵押合约，经过了抵押合约公证，也起将近借贷起到。

所以房地产抵押合约当事人不应在签定抵押合约后即申请人房地产抵押注册，发给《房地产他项权证》。《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应该向县以上地地方人民政府规定的部门办理抵押注册。

(2)房地产抵押吊销注册。在抵押权所借贷的主债权因受偿、抵销、减免等原因而歼灭之后，房地产抵押合约当事人不应及时地向房地产抵押注册机关申请人吊销注册。吊销注册后，房地产抵押权在形式上歼灭。

(3)处分房地产后的过户注册。债务人届满不能偿还全部债务，抵押权人才可根据公证机关依法彰显强制执行效力的《房地产抵押合约》向人民法院申请人强制执行，拍卖会抵押的房地产。

抵押房地产日后拍卖会，即再次发生房地产权科更改，新的房地产权利人和抵押人不应向房产管理部门和土地管理部门申请人过户注册。

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